住宅購入のチャンス!

住宅を取得する場合にきになるのが、毎月のローン返済額がいくらになるかだが、反対に住宅を取得すると戻ってくる税金がある。消費税増税に伴って平成26年4月以降に新居にご入居される方には大型の「住宅ローン控除」や「すまい給付金制度」、「住宅取得贈与の特例」及び買い替えの方で「譲渡損失、又は既存住宅ローンの残額繰越控除」が適用される方など様々な住宅減税が延長・創設されました。ここでは住宅に関する税金について、いくつか取り上げて説明させて頂きます。

●住宅取得ローン控除について

　住宅ローン減税（平成25年入居の場合）は購入（住宅ローン契約）1年目～10年目の年末のローン残高（最大4000万円）の1%（年間40万円）を税額控除、マイホームに居住した年から10年間、一定額を所得税から控除することができます。また、所得税から控除しきれない住宅ローンの控除額は翌年の住民税から減税されます。

住宅ローン控除とは!?マイホームを新たに購入（建築）した人に対し、年末ローン残高に一定の割合を掛けた額を所得税から控除する制度。この制度は新築マンションや新築住宅だけでなく、中古マンションや中古住宅を購入した場合（一定の建築年数の制限があり非耐火建築20年・耐火建築25年）、定期借地権で家を建てた場合、さらに一定のローンを組んで増築・改築・大規模修繕・模様替えなどをした場合も適用される制度です。

最初の年末のローン残高が4000万円ならその年の減税額は年間40万円、残高3500万円なら35万円が減税となり、対象となる方の年収・家族数その他条件により異なりますが、大体の方が年間所得税が実質0！となります。減税対象となるローン残高は建物、土地融資分を合わせて4000万円まで、年間所得3000万円以下の個人の方で建物床面積50㎡以上の住宅が対象となります。（但し、利用される方の所得税があくまで基本対象。ローン控除額と所得税のどちらか低い額が控除の対象で、所得税の方が低い場合所得税から控除しきれないローン控除額は翌年の住民税から減額されます。

住宅売却（譲渡）損失の繰越控除制度について（買い替えあり）

住宅買い替えの資金不足を支援する「住宅売却（譲渡）損失の繰越控除制度」を2015年末まで延長されるように（公社）全国宅地建物取引業協会連合会より懇願書を政府に提出しています。
　住宅買い替えで既存物件の売却額が同物件の購入時価格を下回った場合、その差額つまり損失額を所得税から控除できるものでその年に損失額を控除しきれなければ、売却年を含めて最長4年間繰越控除ができます。同制度は買い替えの促進を狙った特例だが、延長とともにこれまで条件となっていた「売却時に既存ローンが残っていること」の規定も削除され、売却時に既存ローンが残っていなくても売却損失の繰越控除が可能となり減税の適用対象が広がりました。

残存住宅ローンの繰越控除制度について（買い替えなし）

雇用や所得不安などで持ち家を手放さざるを得なくなった人が増えているが、住宅を売却しても中古住宅の値下がりで既存住宅ローンを返済し切れない。
　この為、「既存住宅ローンの繰越控除制度」が時限措置で設けられたローン救済措置でローン残高相当額を売却損失の繰越控除と同様、所得から売却年も含め最長4年間繰越控除ができる。この制度についても2015年末まで延長されるように政府へ働きかけています。
◎ 例えば、1500万円で売却してもなおローン残高が3000万円（売却契約日の前日残高）あれば、差額分1500万円を最長4年間控除できる。課税所得300万円（所得増なしとして）の人なら最長4年間でも控除は相殺できず4年間は所得税及び住民税（但し、住民税は所得税から1年遅れます）が実質ゼロ！となり、5年目に初めて税負担が生じることになります。

繰越控除制度のしくみ

●住宅取得資金の贈与に係る特例

1.住宅取得資金に係る直系尊属からの贈与税の非課税措置について非課税枠を拡充のうえ、平成23年12月31日まで延長するよう政府に働きかけています。

相続税改正ポイント